2022年百强企业净利润和毛利分别达215.60亿元和668.16亿元，毛利率和净利率分别达到20.90%和6.74%。同期，上市物企盈利指标首次出现负增长，净利润和毛利分别较上年减少43.79%和0.25%，净利率和毛利率则分别较上年同期减少6.55个百分点和4.20个百分点至6.03%和21.36%，行业增收不增利现象凸显。

       （2）各业务协同发展，基础物业服务压舱石属性增强

       分业务看，基础物业服务压舱石价值凸显，抗周期性较强。基础物业服务营业收入和毛利中占比均超过60%，压舱石属性增强。行业下行背景下，物业管理服务仍稳健增长，进一步体现和证明了物业行业经营的永续性。随着宏观市场的转好，增量的持续供应，以及物业在存量市场的开拓，物业行业仍有很大的发展空间。

       社区增值服务增速放缓，想象空间大仍需探索。当前政策利好，社区增值服务空间广阔。而现阶段，社区增值服务尚处在初期探索发展阶段，增值服务尚未形成相对成熟的商业模式和探索出长期发展的路径。

       关联业务占比降低，非业主增值服务加快萎缩。非业主增值服务受地产影响较大，新交付项目的减少，使得物企案场服务和协销服务、前介服务等业务大幅减少，相关收入锐减。

       3.运营能力：人工成本仍超半数，短期内运营风险仍存在

       （1）营业成本率达79.10%，人工成本占比仍超半数

       2022年，百强企业营业成本达2528.46亿元，营业成本率为79.10%。作为劳动密集型的行业，仅自有员工人工成本占比达52.34%，仍超半数，叠加占比近20%的外包成本，广义上的人工成本占比约有七成。

       （2）精益运营管理，运营效率指标逐步改善

       运营效率一直是物企重点关注的内容，在过往实践中，物企通过不断优化流程、加大密度增强规模效应、及推进智慧科技在物业领域的落地实施等措施，以实现企业运营效率的提升。2022年百强企业人均管理面积、人均产出、人均净利润和单位面积营收分别为6326.26平方米/人、19.86万元/人、1.34万元/人和31.39元/平方米。

       （3）商誉减值和应收账款风险显现，短期内仍存压力

       2022年样本上市物企应收账款及票据达738.82亿元，同比增速达42.67%，较上年增速放缓，但增速仍超过40%。在营业收入中的占比也由上年的25.25%进一步增长至30.20%。

       2022年，受关联方信用风险的影响，物企回款难度加大。另外，多家民企大幅计提和商誉减值增加，致使其信用减值风险大幅加大，预计 2023 年仍有一定减值压力。

       观点二：聚焦深耕区域、提升管理密度，增大业务协同提升核心竞争力

       1.聚焦核心区域和城市，提升密度增大业务协同

       物业行业市场拓展激烈，在保持规模增长的同时，物企通过各种深耕策略开始聚焦核心区域和城市，提升密度增大业务协同，并取得成效。例如， 2022年万物云对蝶城内项目的设备、设施等智慧化改造或升级，实现智能物联，年内完成提效改造38个城市，涉及329个项目，实现收入8.2亿元，相关投入改造约1.6亿元，在当年实现超过3000万元的提效，作用至全年预计可提升4%的基础住宅物业服务毛利率。

       2.兼顾规模与品质，主动退出部分亏损项目

       物业高速增长的时代已经结束，但因快速扩张带来的项目质量良莠不齐的现象仍普遍存在。碧桂园服务、金科服务、时代邻里、绿城服务等物企，已经开始紧缩部分利润率低于预期的项目，主动退出部分亏损或收缴率较低的项目。

       观点三：夯基聚力寻求多元化发展，探寻业务发展新空间

       1.赛道多元，专业化细分赛道壁垒强成拓展关键

       非住物业的多样性造就该领域细分赛道众多，且各类业态往往存在较强的专业壁垒和关系壁垒，对过往服务经验、标杆项目运营经历、服务资质等方面具有较高的要求，进入难度相对大。当前，物业行业赛道选择上逐步转向聚焦专业细分领域。除了已经较为成熟的商写业态，近期，交通类物业、医院物业、学校物业和能源物业等新业态服务市场也成为物企布局的热点方向。

2.业务多元，重点探索城市服务、商业运营和FM设施管理

       （1）城市服务：拥有万亿级市场空间，逐步向一体化平台化方向拓展

       城市服务业务板块收入已初具规模。2022年，13家披露城市服务业绩的企业，城市服务收入总值为116.88亿元，同比增长33.79%。

       城市服务业务毛利率处于10-20%区间，略低于整体毛利率水平也普遍低于环卫企业毛利率。